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浅谈小区公共排污管道堵塞责任划分

来源:admin 发布时间:2012-3-10 19:19:34

近年来随着经济的突飞猛进,各个大中小城市小区拔地而起,房子建得很漂亮,但是在河源管道疏通长期工作中发现,公共排污排污管道堵塞的堵塞的问题也越来越多,公共排污管道是大家共用设施,在出现问题的时候开发商、物业、业主之间往往是你推我我推你,那么怎么来判断当地是属于谁的责任呢?

开发商

­开发商作为房屋和配套排污管道的建设单位,房屋排污管的生产者,当房屋排污管出现问题,责任主体当然是开发商,怎么判断管道是否属于开发商的责任

保修期,即出现堵塞的排污管是否在保修期之内。按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,在正常使用条件下,房屋给排水管道最低保修期为二年。当然,这里提及的只是最低保修期限,只要业主愿意,也可以在购房时和开发商进行协商约定更长的保修期,具体以双方签订的购房合同及房屋质量保证书的约定为准

以上保修期准则和事实性准则之间,既是相互依存的,也是相互独立的。所谓相互依存是指,当排污管在保修期之内,排污管的实际状况存在设计缺陷或施工缺陷,则可以认定为开发商的责任;当排污管在保修期之外,排污管的实际状况也不存在设计或施工缺陷,则可以认定不是开发商的责任。所谓相互独立是指,当排污管堵塞的原因非常明确,如排污管倒坡、路径过长、未接通等,即使公共排污管已经过了保修期,但责任仍然应该是开发商;即使公共排污管在保修期之内,但排污管的实际状况既不存在设计缺陷,也不存在施工缺陷,其责任主体也不是开发商了。

业主

房屋公共排污管,一般是供楼上楼下等相邻业主排放污水的设施,是相邻业主公共设施之一,并属于相邻业主共同所有。公共排污管除因设计和施工缺陷原因可能引起堵塞外,业主的不文明使用和业主不配合维修,同样会造成排污管堵塞引发损失的情况。

我们疏通堵塞的排污管时,经常会疏通出水泥块、泡沫剂、卫生巾、刷子、塑料瓶、塑料袋等物品,给人的感觉,似乎排污管道是垃圾桶。当然,我们有理由相信,有些业主(包括装修人员)也是无意而为之,但排污管堵塞造成相邻业主损失的事实确实严重。通常公共排污管的用户有几户、十几户、有的甚至是几十上百户,一旦出现损失,很难追查到具体的责任人。

由业主原因造成排污管堵塞损失问题,除上述不文明使用的情况外,相邻业主的不配合,也是引发排污管堵塞并产生损失的重要原因。­

如某栋二楼业主的下水道堵塞,需要到一楼进行疏通,但一楼业主因各种原因,不予配合甚至是阻止疏通,并最终造成了二楼业主室内淹水受损,根据《民法通则》第八十三条和《物权法》第八十四条的规定,不动产的相邻权利人在处理相邻关系时应当遵循 “有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的16字方针

 

物业管理企业

实践中,一些物业管理者依据《物权法》第七十二条的规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”片面地认为包括排污管在内的属于业主的共用设施,出现问题,其责任就是业主。其实并非如此《物权法》对有关共有部分的权利、义务的确定只是物权的主体资格的确定,而并非物业管理责任的划分规定。共有部分的权利和义务属相应业主所有没有错,但根据《物权法》、《物业管理条例》的相关约定,业主可以将属于业主共有的并共同应尽义务的共用设施,如共用排污管道的维护管理交由物业管理企业负责。其具体的维护管理细节,及承担的责任,通常是以物业管理服务合同的形式约定的。­

以建设部制定的格式合同为例,格式合同中约定共用的上下水管道、落水管属委托物业服务的内容之一,并约定房屋共用设施、设备小修、养护费用由物业管理企业承担。根据该约定,公共排污管的维修养护责任就是物业管理企业。当然,约定了物业管理企业为维修养护责任单位,仍还不能绝对地认为排污管出现问题其责任就一定是物业管理企业,具体的还需关注合同的细节约定。如合同细则约定:“排污管堵塞的一切责任均由物管企业承担”,则物管企业必须承担一切责任,无论是使用不当还是管理不当;进而言之,倘若合同约定:“物业需半年对公共排污管进行最少一次清理,对业主的急修需在规定时间解决”等,只要物管企业按照合同约定定期检查落实了,应急维修到位了,自然也就不存在责任可言。

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